LE DROIT DE PRÉEMPTION DE LA COMMUNE ?
Un propriétaire peut se voir contraint de céder son bien à sa commune à cause du droit de préemtion. Dans certaines zones délimitées par la collectivité, la mairie peut en effet faire jouer ce droit afin d'obliger le vendeur à lui transférer la propriété. Bien entendu, la vente bénéficie à l'ancien propriétaire au prix indiqué préalablement. Sauf si la commune décide de négocier. Mais ce dernier n'est pas libre de choisir l'acquéreur.
Les propriétés concernées :
Le droit de préemption (ou DPU, pour droit de préemtionurbain) doit au préalable être mis en place par la commune. Sa délibértion doitêtre motivée par la réalisation d'aménagements urbains d'intérêt général et le DPU doit être circonscrit à des zones précises.
Le DPU peut s'appliquer à tous types de propriétés, à savoir :
-les terrains, constructibles ou non
-les maisons individuelles
- les appartements
-les immeubles entiers
Il convient de noter que la mairie peut tenter de préempter seulement une partie de la propriété (immeuble ou terrain par exemple). Dans ce cas de figure, la perte potentielle subie par le propriétaire (la parcelle de terrain ou partie d'immeuble restante a perdu de sa valeur)doit être prise en compte dans le prix de vente. Le cas échéant, le propriétaire peut exiger de la commune qu'elle se porte acquéreuse de la totalité du bien pour éviter un préjudice.
Démarches et délais lors de la mise en vente :
Après avoir vérifié auprès de la mairie que le bien se situe dans une zone de préemption, le propriétaire vendeur doit faire part de son intention de céder sa propriété en adressant une déclaration d'intention d'alièner (DIA) à la commune, avec les pièces justificatives exigées (celles-ci figurent dans le formulaire de DIA). Le DIA doit également inidquer le prix demandé. Les conditions de la vente, l'utilisation actuelle du bien et les coordonnées de l'axquéreur si celui-ci a déja été trouvé.
Attention : si le DIA n'est pas adressé à la mairie conformément à la loi, la vente du bien peut être annulée par le tribunal de grande instance (TGI). Et ce jusqu'a cinq ans après la signature de l'acte authentique.
une fois le DIA reçu (en un seul exemplaire pour les envois électroniques ou qutre exemplaires papier), lam airie dispose de deux mois pour décider. Si elle n'est pas intéressée, le propriétaire peut vendre à l'acquéreur de son choix. La mairie ne peut pas revenir sur cette décision. Son silence vaut également renonciation à la vente.
A l'inverse, elle peut décider de préempter le bien, soit dans les conditions exigées par le vendeur, soit en négociant. Dans le premier cas, les parties signet l'acte authentique de vente et le vendeur conserve la jouissance du bien tant qu'il n'a pas été payé intégralement. Le règlement doit intervenir dans un délai de quatre mois après l'officialisation de la transaction.
En revanche, en cas de négociations, la commune peut proposer un prix revu à la baisse. Une fois cette proposition en main, le vendeur dispose de deux mois pour accepter, maintenir sa première offre ou renoncer à la vente. Il ne peut pas ignorer l'offre de la mairie et vendre à un autre acheteur dans ce cadre.En cas de contentieux, le TGI peut être saisi pour trancher le litige.
Comment éviter le droit de préemption
Pour échapper au droit de préemption, le propriétaire peut étudier de près le motif d'intéreêt général mis en avant pour justifier la préemption : s'il est contestable, le vendeur peut obtenir gain de cause auprès du TGI.
Par ailleurs, certaines situtations permettent d'échapper à l'application du DPU. Les biens reçus en succession ou donation (entre parents jusqu'au sixième degré) échappent ainsi à la préempion de la commune. Il en va de même lorsque le bien change de mains suite à la signature d'une convention mettant fin à une indivision ou si aucun transfert de propriété n'est acté (donation d'usufruit par exemple).Enfin, les immeubles visés par un contrat de vente d'immeubles à construire et ceux cédés dans le cadre d'un plan de cession (après un redressement ou une liquidation judiciaire) échappent également à la préemption.
Enfin, dans le cadre d'un DPU simple, ls copropriétés de plus de dix ans ne sont pas concernées par le droit de préemption, de même que les immeubles de moins de 4 ans. Enfin, les cessions de parts de société& civile immobilière (SCI) échappent également au DPU simple.
Le droit de préemption renforcé
Une commune peut choisir d'appliquer un droit de préemption renforcé si la mairie l'estime nécessaire. Ce DPU renforcé lui permet de passer outre les exceptions protégeant les copropriétés de plus de dix ans, les immeubles de moins de quatre ans et les cessions de parts de SCI.
